Che il settore immobiliare, dopo anni di sfarzi, non stia attraversando un gran periodo è risaputo, ma è anche vero che la debolezza del comparto, per ora si assiste per il “residenziale” e più nelle grandi aree metropolitane. In più va detto che il calo per ora riguarda più dei prezzi di vendita, i tempi medi di trattativa e i volumi di transazioni. In sostanza, per ora chi deve vendere casa ci mette di più e guadagnandoci la stessa cifra. Piccoli segnali per ora, ma che indicano una concreta possibilità che il settore possa attraversare un ciclo tutt’altro che espansivo. Beni Stabili, società immobiliare quotata al segmento Midex, così come tutte le società del settore, ha lasciato sul terreno nel 2007 più della metà del suo valore, arrivando, nelle prime settimane del 2008 a quotare 0,57 euro per azione, valori del 2004.

Va detto, che il gruppo guidato da Aldo Mazzocco non è attivo nel settore residenziale, bensì sui palazzi uso uffici, affittati a grandi partner e con contratti di lunga scadenza. Sono tre le ragioni dell’affondo del titolo; il primo è il cattivo andamento dei mercati finanziari, il secondo l’andamento e le poco rosee prospettive di crescita del comparto immobiliare e la terza l’eventualità che l’azionista di maggioranza Froncière des Règions possa cedere l’eccedenza di partecipazione (il 17% circa del capitale) che consentirebbe a Beni Stabili di poter usufruire della normativa Siiq. Secondo le agenzie di stampa a questi prezzi, il gruppo francese non ha intenzione di ridurre la partecipazione; per lei significherebbe una perdita di oltre 100 mln di euro. Ovviamente sull’ago della bilancia la perdita secca immediata e i benefici sul medio/lungo periodo dati dall’utilizzo dagli “sconti” fiscali delle Siiq e considerando gli effetti positivi di questi ultimi la scelta non è proprio semplice da fare. Beni Stabili ha chiuso l’esercizio 2007 con ricavi a 256 mln di euro, Ebit a 296 mln di euro a ed Utile netto a 117 mln di euro in netto calo rispetto ai 206 registrati nel 2006. La situazione patrimoniale di Beni Stabili vede a fronte di un patrimonio netto di 2,1 miliardi di euro un indebitamento finanziario netto di 2,2 miliardi euro. Il rapporto D/E è quindi pari a 1. Il valore complessivo del portafoglio immobiliare, periziato da CB Richard Ellis si aggira sui 4,5 miliardi di euro facendo scendere il rapporto tra debiti netti e patrimonio netto rettificato a 0,5. Il Nav quindi è pari a circa 2,3 miliardi di euro corrispondente a 1,18 euro per azione. Il titolo con la chiusura di venerdì a 0,77 euro capitalizza 1,48 miliardi di euro con uno sconto quindi del 35% sul Nav.
Sconto considerato eccessivo dalla maggior parte degli operatori che ritengono il portafoglio immobiliare di Beni Stabili ben costruito con un rendimento medio pari al 5% e con basso rischio in quanto con contratti ultradecennali e stipulati con grandi gruppi.
Gli obiettivi per il 2008 sono piuttosto ambiziosi. La società prevede infatti un generazione di cassa in aumento del 15% e conta di poterla distribuire in gran parte sotto forma di dividendo agli azionisti. I giudizi degli analisti sono in larga parte positivi con rating “Buy”, tuttavia il titolo in borsa, nonostante il recente rimbalzo, quota ancora ampiamente sotto il valore netto attuale. Normalmente i mercati anticipano i dati e le notizie, sarà così anche questa volta?

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