Il dato annunciato dal Dipartimento del Commercio sui nuovi cantieri edili di dicembre negli Usa, risultato in calo del 15,5% a 550,000 unita’ (dato annualizzato e destagionalizzato, il minimo di sempre), molto al di sotto delle attese (che erano per un valore di 610,000, ovvero un calo del 4%), deve preoccupare non solo gli statunitensi e non solo chi ha interessi nel settore immobiliare. A dicembre sono crollati infatti anche i nuovi permessi edilizi, indicatore che anticipa il livello di attività per i sei mesi successivi: le attese erano per una contrazione dello 0,8% mentre in realtà il calo è stato del 10,7%. Su base annuale i permessi sono scesi del 50,6% raggiungendo il livello più basso dall’inizio del 1991.

Ed anche se nel mese di dicembre le vendite di case esistenti sono aumentate del 6,5% rispetto al mese precedente il confronto con l’anno precedente si conferma negativo, con un calo del 3,5%. Impressionante poi la velocità con la quale calano i prezzi (spiegazione in parte del rialzo delle compravendite a dicembre su novembre): nel solo mese di dicembre il prezzo medio di vendita è sceso negli Usa (dati forniti al dipartimento del Commercio dall’Associazione nazionale delle agenzie immobiliari) del 15,3% rispetto all’anno precedente.

Per l’intero 2008 il calo dei prezzi è stato del 9,3%, con i valori degli immobili tornati ai livelli minimi del 2004. A chi pensa di poter guardare questi dati con relativo distacco, perché geograficamente distanti da noi, è opportuno ricordare che la attuale recessione globale (e quindi anche quella italiana) è nata dalle difficoltà del mercato immobiliare statunitense (lo scoppio di una “bolla” causata dall’aumento senza freno dei prezzi degli immobili) e dalle ripercussioni che queste hanno avuto sugli istituti di credito, prima quelli statunitensi ma poi, a causa della globalizzazione dei mercati finanziari, su quelli di tutto il mondo.

I dati di bilancio di molte tra le principali banche del pianeta usciti nelle ultime settimane mostrano che la crisi del settore finanziario è ben lontana dall’essere risolta. Ma se il comparto immobiliare non si riprenderà, anzi continuerà a peggiorare come sta facendo, almeno stando ai dati Usa (ma non solo negli States, tanto per fare un esempio a fine 2008 è stato calcolato che in Spagna vi fosse uno stock di un milione circa di case invendute) allora sulle banche si scaricheranno nuovi costi (mutui non pagati) che appesantiranno ancora di più i bilanci con il rischio di farli affondare, aiuti di stato o meno a quel punto non importerà più vista l’entità delle cifre in gioco. Se aumenteranno le difficoltà delle banche diminuirà automaticamente la disponibilità di credito e di conseguenza anche la prospettiva di una uscita rapida dalla crisi dell’economia reale.

Ma se la crisi dell’economia reale non darà rapidamente segnali di voler rientrare difficilmente ci saranno compratori disposti a contrarre un mutuo per comprare una casa (gli indici di fiducia già sono bassi sia negli Usa sia in Europa ma un loro ulteriore peggioramento non si può escludere), a meno che i prezzi delle case non scendano ancora e soprattutto il costo dei mutui non si ridimensioni. Secondo il rapporto del Real Estate Board of New York nella metropoli americana i prezzi delle case sono scesi del 10% nel quarto trimestre dello scorso anno, un fenomeno sul quale pochi mesi orsono probabilmente ben pochi erano pronti a scommettere dato il livello della domanda eccezionalmente alto che caratterizza quel mercato (in Gran Bretagna il calo dei prezzi delle case è stato nel 2008 del 14% circa).

I costi dei mutui sono rimasti invece molto elevati nonostante gli sforzi fatti dalla Federal Reserve per ravvivare il mercato del credito: il differenziale di tasso tra un mutuo trentennale ed un Treasury decennale è ai massimi degli ultimi 20 anni. Senza compratori i prezzi degli immobili rimarranno bassi ancora per molto tempo. E’ questo il primo circolo vizioso che dovrà essere spezzato per uscire dalle sabbie mobili della recessione. Esiste poi un secondo circolo vizioso: mercato del lavoro e prezzi delle case sono infatti strettamente legati. Nella settimana fino al 17 gennaio i sussidi di disoccupazione sono cresciuti negli States al massimo degli ultimi 25 anni (livello già toccato lo scorso dicembre), molto al di sopra delle attese degli analisti. Il leading index relativo al mese di dicembre rilasciato settimana scorsa dal Conference Board (conosciuto tra gli operatori come “superindice”) indica come probabile una “intensa recessione” nel prossimo trimestre, per il quale si prevede “un calo dell’output e dell’occupazione, con il tasso di disoccupazione che potrebbe salire al 9%”. E

’ evidente che fintanto che il mercato del lavoro non mostrerà segni di ripresa non ci saranno prospettive di cambiamento nemmeno per il trend del mercato immobiliare. E che il mercato del lavoro sia destinato a scendere ancora (si parla di un milione di nuovi disoccupati al mese in questa prima parte del 2009 solo negli Stati Uniti) è evidente: come non rimanere stupiti dalla notizia che addirittura Microsoft lascerà a casa 5000 persone (oltre che non rilasciare previsioni per gli utili da adesso alla fine dell’anno fiscale). La borsa è ben consapevole della difficoltà del momento. Lo S&P500 rimane infatti pericolosamente vicino ai minimi dell’ottobre 2002, segnati a quota 768, messi alla prova lo scorso novembre (quando le quotazioni erano scese fino a 741) e poi tornati a funzionare da supporto. Discese nuovamente al di sotto di area 770 costringerebbero a considerare l’ipotesi che la fase ribassista in atto dal picco di ottobre 2007 sia destinata ad avere un seguito.

Il target minimo del ribasso si collocherebbe in quel caso in area 600, ma i prezzi potrebbero scendere nel medio periodo anche al di sotto di quella soglia: le oscillazioni disegnate dai massimi del 2000 possono essere viste come una estesa figura a doppio massimo (i picchi del marzo 2000 e dell’ottobre 2007 sono sostanzialmente allineati), figura che proietta un primo obiettivo in area 450/500. Certo, se i prezzi dovessero allontanarsi dall’area critica dei 770 punti sarebbe lecito tirare un sospiro di sollievo, rimanendo tuttavia prudenti. Solo il superamento di area 950 potrebbe infatti convincere che quella in atto dai minimi di ottobre non è solo una pausa del trend ribassista ma un suo tentativo di inversione. Quanto ci vorrà perché gli effetti del peggioramento della condizione del mercato immobiliare statunitense attraversino l’Atlantico e facciano sentire il loro peso anche da noi? Probabilmente basterà qualche mese, e poi anche in Europa si riverserà una ulteriore ondata di tempesta sugli immobili (per adesso da noi in Europa i prezzi delle case sono scesi, anche se non certo come negli Usa, ma in ogni caso enormi difficoltà si sono già viste in quei paesi come la Spagna dove il settore immobiliare è preponderante) con conseguenze nefaste sull’economia e quindi, immancabilmente, sulle banche. Una idea di quale sia la condizione del comparto immobiliare in Europa la fornisce il dato sui cantieri edili per case d’abitazione in Francia, che nel 2008 hanno registrato, secondo il ministero dell’Ambiente, un calo del 15,7%. Ecco quindi che i dati usciti negli Usa su immobili e lavoro devono preoccupare, e non poco, anche chi investe in azioni nel Vecchio Continente.

Qui l’indice Eurostoxx 50 è sceso al di sotto dei minimi del 2008 a quota 2128 prima di tentare una reazione. Difficile dire se il segnale ribassista sia stato solo rimandato grazie al rimbalzo o se si sia trattato di un salvataggio in extremis. Per il momento, nonostante il tentativo di recupero, il quadro grafico rimane critico, con il downtrend che sembra voler tornare a comandare dopo la pausa laterale degli ultimi mesi del 2008. Se le quotazioni dovessero scendere nuovamente al di sotto di area 2150 sarebbe molto difficile evitare una accelerazione ribassista con i prezzi diretti verso i 1750/1800 punti almeno. Per poter acquistare credibilità la reazione dovrebbe spingersi oltre i 2400 punti, prospettando in quel caso se non una inversione al rialzo almeno il test dell’area di resistenza a 2700. E anche la discesa dell’indice S&PMib al di sotto dei minimi di dicembre di area 17800, avvenuta una prima volta il 21 gennaio e ripetutasi poi il giorno successivo, deve costringere a considerare l’ipotesi che la stagione dei ribassi in borsa non sia ancora finita ma che anzi manchi ancora molto prima di vedere toccato il fondo. Il rischio che il trend ribassista in atto dai massimi del 2007 sia ripreso, dopo in tentativo di rimbalzo visto nell’ultima parte dello scorso anno e nelle prime sedute di questo, è molto elevato. Sull’indice pesa infatti il doppio massimo, figura ribassista, disegnato a partire dal picco del 2000, con la quale, se nelle prossime settimane verranno ulteriori conferme, potrebbe essere invertito il trend rialzista di lungo termine, quello attivo dagli anni ‘80. Il doppio massimo implica obiettivi molto lontani dai valori attuali, il primo dei quali distante il 30% circa. Sarebbero solo recuperi al di sopra di quota 19400, dove transitano la media mobile a 50 giorni e la linea che scende dal top di settembre 2008, introdotti dalla rottura di 18400, a segnalare un allentamento delle pressioni ribassiste e favorire una reazione duratura. Da notare che l’RSI a 14 sedute e’ sceso in ipervenduto in coincidenza dei minimi del 23 gennaio, cosa che non succedeva da ottobre 2008, tuttavia, nonostante questa condizione implichi la possibilità’ di un rimbalzo, i segnali grafici più recenti fanno temere che la direzione del trend, una volta esauritesi le sempre possibili correzioni, sia al ribasso. Eventuali reazioni potrebbero quindi essere sfruttate, almeno fino a che non compariranno segnali chiarificatori, per alleggerire posizioni esistenti piuttosto che per incrementarle.

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