Per ora Aedes rimane in piedi. La società immobiliare ha chiuso il 2008 con un bilancio in rosso per 310,7 milioni di euro e con un debito volato a 810,4 milioni di euro a fronte di un patrimonio netto di competenza del gruppo precipitato da 316 a 5,3 milioni di euro. In una condizione del genere il nuovo aumento di capitale è più di una necessità. D’altra parte, se si considera che il duo Viba-Isoldi si è impegnato a sottoscrivere “solo” 115 milioni di euro a fronte di crediti pari a più di 7 volte questa cifra da parte delle banche, si capisce che chi ha deciso di non fare affondare la barca sono proprio gli istituti di credito. Quella cifra monstre di oltre 810 milioni di debiti di Aedes è infatti suddivisa fra oltre 60 banche: praticamente tutto il sistema creditizio italiano ha un pezzo del debito di Aedes, ma i rappresenti dell’83% del debito hanno già approvato questo salvataggio e altri istituti si sono detti informalmente favorevoli, per cui il salvagente è lanciato. A lanciarlo, però, più che gli Amenduni di Viba o Isoldi sono state le banche che non si sono sentite di far fallire il gruppo e dividersi gli immobili che controlla oppure che non hanno ancora trovato un accordo sulle modalità di rientro del debito.

Intanto è da notare che l’emissione di oltre 576,9 milioni di azioni per oltre 150 milioni di euro pari all’aumento di capitale appena promosso (quello che comprende i 70 milioni de Isoldi e i 45 milioni degli Amenduni per un totale di 115 milioni di euro cash da questi nuovi azionisti) valuta il titolo circa 26 centesimi, assai meno sia dell’apertura di oggi a quota 60 centesimi che dei corsi di queste ore (47 centesimi con una flessione del 14,55%). Questo implica che la società è stata svalutata anche dai nuovi azionisti sebbene forse qualche margine di apprezzamento possa venire dalle contrattazioni dei warrant annessi a questi titoli ordinari di nuova emissione.

Un altro punto da evidenziare è che, oltre a questo notevole ma insufficiente primo aumento di capitale, ne è stato previsto un altro da 310 milioni di euro di titoli speciali che saranno convertibili in azioni. Si tratta di un aumento di capitale che le banche copriranno con una corrispettiva somma delle proprie esposizioni che dovrebbero così risultare convertibili in titoli entro 5 anni. Desta curiosità una ulteriore ricapitalizzazione da 170 milioni di euro per cui al consiglio di amministrazione sarà data delega.

In parte saranno emessi titoli ordinari e in parte titoli con warrant annesso, ma in questo caso solo fino a un massimo di 70 milioni di euro: per questo aumento di capitale è stato previsto un conferimento in natura, quindi qualche futuro socio ancora ignoto porterà nuovi immobili in cambio di partecipazioni.

Resta da capire che ruolo avrà nella nuova Aedes Luca Castelli, attuale amministratore del gruppo e azionista di riferimento con il 26,9% del capitale. I suoi titoli sono infatti in pegno alle banche e hanno finanziato questa malmessa società, inoltre il suo ruolo nel dissesto è difficilmente trascurabile quindi le banche dovranno decidere se tenerlo o meno nel nuovo gruppo.

Come si vede l’operazione è molto complessa, d’altra parte la situazione finanziaria di Aedes è tanto a rischio che il gruppo ha dovuto chiedere anche un finanziamento ponte di 20 milioni di euro.

Numerosi altri dubbi riguardano più da vicino il ruolo delle banche. Le svalutazioni del patrimonio immobiliare registrate da Aedes sono state di ben 188 milioni di euro (si arriva a 235,2 milioni di euro se si contano anche gli accantonamenti a fondi rischi) e hanno coinvolto nuovi progetti su aree e terreni, su immobili e su altri strumenti. Il patrimonio gestito dalla società è sceso del 16% da 5,4 miliardi di euro a 4,5 miliardi, ma bisogna tenere conto del fatto che una buona parte degli immobili è affidata a veicoli (special purpose vehicle) che hanno in dotazione anche forti debiti che non compaiono perché questi veicoli non sono consolidati integralmente.

Insomma la situazione potrebbe rivelarsi ancora più instabile e il rallentamento del mercato immobiliare non consente una facile liquidazione degli asset. Il gruppo ora promette di voltare pagina e punta a un ebitda da 11 milioni con un margine del 25% in crescita. L’obiettivo però rimane la salvezza e molti dettagli risultano ancora da chiarire, anche per questo le banche hanno deciso di posticipare ulteriori e importanti precisazioni sull’accordo al prossimo 14 aprile.

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